Зачем надо знать методику расчета стоимости содержания общего имущества многоквартирного дома
Основные понятия и термины
Нормативно-правовая база
Состав общего имущества МКД
Состав платы за содержание жилья
Работы по содержанию и ремонту жилья
Стоимость управления общим имуществом
Стоимость санитарного содержания общего имущества
Стоимость проведения сезонных осмотров общего имущества и устранения мелких неисправностей
Стоимость подготовки МКД к сезонной эксплуатации
Стоимость текущего ремонта общего имущества
Услуги, оказываемые специализированными организациями
Обзор систем расчета стоимости содержания и ремонта общего имущества
Коммунальные ресурсы, используемые при организации работ по содержанию жилья
Общий алгоритм расчета стоимости услуг по содержанию общего имущества
Типовые минимальные перечни работ и услуг по содержанию общего имущества
Порядок учета и контроля выполнения работ по содержанию жилья
Заключение
Справочные материалы
Зачем надо знать методику расчета стоимости содержания общего имущества многоквартирного дом
С момента вступления в законную силу постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме») (далее – Минимальный перечень) законодательно определены работы и услуги, которые являются обязательными для каждого многоквартирного дома. Учитывая обязательность норм Минимального перечня необходимо отметить, что его требования распространяются также и на собственников многоквартирных домов, не зависимо от формы их управления.
Также требования Минимального перечня распространяются и на органы местного самоуправления, в силу норм действующего жилищного законодательства, обязанных организовывать и проводить конкурсы по отбору управляющих организаций в целях управления многоквартирными домами в случаях, определенных законом.
Во всех указанных случаях, будь то необходимость выбора собственниками управляющей организации и утверждение условий договоров управления, или разработка органами местного самоуправления конкурсной документации по отбору управляющей организации, все заинтересованные лица сталкиваются с одной и той же проблемой: как правильно обосновать, либо оценить корректность стоимости затрат, необходимых для выполнения комплекса работ, установленного Минимальным перечнем.
Тем более актуальным этот вопрос становится, если учесть обстоятельство, что законодателем, по сути, комплексно не определена методика расчета затрат, необходимых для исполнения Минимально перечня.
Итогом вышеуказанного становится целый ряд негативных моментов, сказывающихся на функционировании сферы управления многоквартирными домами в целом, таких как:
— возможные злоупотребления управляющих организаций при разработке предложений по цене договора управления для собственников многоквартирных домов, заключающиеся в том, что в состав цены договора управления включаются необоснованные затраты;
— значительные сложности для собственников многоквартирных домов в оценке корректности представленных управляющими организациями предложений;
— возникающие сложности у органов местного самоуправления при разработке конкурсной документации для проведения конкурсов по отбору управляющих организаций в целях управления многоквартирными домами в части обоснования стоимости работ и услуг по их управлению.
В данных методических рекомендациях проанализирована нормативно-правовая база, связанная с вопросом определения стоимости услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, приведены алгоритмы определения такой стоимости, обзорно рассмотрены используемые методики расчетов, а также приведены типовые перечни работ и услуг, в зависимости от категорий многоквартирных домов, их обеспеченности теми или иными услугами.
Основные понятия и термины
В настоящих методических рекомендациях используются основные термины и понятия:
— содержание общего имущества многоквартирного дома — комплекс работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию, диагностике, испытаниям и обследованиям многоквартирного дома, и техническому надзору за его состоянием;
— общее имущество в многоквартирном доме — помещения в данном доме, не являющиеся частями жилого помещения и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке;
— собственник помещения в многоквартирном доме — физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым (нежилым) помещением, в соответствии с его назначением и пределами его использования;
— стоимость работ (услуг) по содержанию общего имущества – сумма расходов, отражающая потребность исполнителя в финансовых средствах для оказания полного комплекса работ и услуг по содержанию общего имущества в рамках обусловленного договором с собственниками объема и перечня услуг и работ;
— плата за содержание общего имущества — стоимость содержания общего имущества, определяемая в целях ее возмещения за расчетный период отдельным собственником помещений в многоквартирном доме в зависимости от его доли на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— расчетный (планируемый) период — временной интервал (период) не менее 1 года, в течение которого исполнителем планируется осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом и (или) содержанию общего имущества в многоквартирном доме по рассчитанной исполнителем стоимости содержания общего имущества;
— стоимость (цена) обслуживания в месяц — ежемесячный размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома из расчета на 1 кв.м общей площади жилого и (или) нежилого помещения в конкретном месяце расчетного периода;
— жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства); к жилым помещениям относятся:
а) жилой дом, часть жилого дома;
б) квартира, часть квартиры;
в) комната;
— нежилое помещение — изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, не относящееся к жилым помещениям и не входящее в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Значения иных понятий, используемых в Методических рекомендациях, соответствуют определениям, приведённым в законодательных и нормативных правовых актах Российской Федерации.
Нормативно-правовая база
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ;
2. Налоговый кодекс РФ;
3. Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»;
4. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;
5. О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 (ред. от 27.02.2017)
6. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»;
7. Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»;
8. Об утверждении Методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы: приказ Минстроя России от 06.04.2018 года № 213/пр;
9. Об утверждении «Рекомендаций по определению численности работников Службы заказчика (организации по управлению жилищным Фондом)» (вместе с «Рекомендациями… МДК 2-01.01»): Приказ Госстроя РФ от 26.03.1999 № 74;
10. Постановление Госстроя РФ об утверждении «Методики планирования, учёта и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства» от 23.02.1999 № 9;
11. Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 09.12.1999 № 139);
12. Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 № 191);
13. Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 № 303);
14. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. №170;
15. Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве (ред. от 31.08.2004, с изм. от 17.03.2011): Постановление Госстроя РФ от 12.01.2004 № 6;
16. ВСН 58-88 (р) Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения;
17. ГОСТ 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги»;
18. СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания»;
19. ГОСТ 22011-95 «Межгосударственная система стандартизации, лифты пассажирские и грузовые. Технические условия»;
20. СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
21. Методические рекомендации по регулированию цен (тарифов) на техническое обслуживание и ремонт лифтов, согласованных письмом Госстроя России от 10.04.2003 № 11-01/108;
22. Решение Комиссии Таможенного союза от 18.10.2011 № 824 «О принятии технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов»;
23. Типовые нормы времени на работы по ремонту жилищного фонда, утв. постановлением Госкомтруда СССР от 05.10.1987 г. № 601/28-53.
24. Отраслевое тарифное соглашение в ЖКХ РФ на 2017-2019 г.г. № 22/17-19 от 28.12.2016 г.
Состав общего имущества МКД
Согласно жилищного законодательства состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.
Помимо определенного в ст.36 Жилищного кодекса РФ состав общего имущества многоквартирного дома, содержится также в разделе 1 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.06 г. № 491, и включает в себя:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
А также включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Состав платы за содержание жилья
В соответствии с разделом 3 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса РФ.
Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг), обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
При определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления — в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации , по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законодательством (часть 9.2 статьи 156 Жилищного кодекса РФ ).
Таким образом, когда речь идет о такой составляющей платы за содержание жилого помещения как коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общедомового имущества, законодателем четко установлен порядок ее определения.
Иначе обстоит дело с определением платы за услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома (работы по управлению многоквартирным домом, услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме).
Анализ нормативно-правовой базы, регулирующей вопросы ценообразования на услуги управления, содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов в Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что данная сфера регулирования катастрофически отстает от общей динамики развития жилищного законодательства.
Пунктом 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ установлено, что в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги. И если в отношении коммунальных услуг, а также коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества многоквартирного дома порядок их расчета законодательно определен, то в отношении порядка определения платы за содержание и ремонт многоквартирного дома, такой определенности нет.
При этом стоит отметить, что речь идет не об отсутствии нормативных актов в данной сфере как таковых, а скорее о их уровне и моральном соответствии положениям жилищного законодательства в текущий момент времени.
Работы по содержанию и ремонту жилья
Определение платы за содержание жилья представляется целесообразным провести по следующих составляющим такой платы:
— расчет платы за управление многоквартирным домом;
— расчет платы за содержание общедомового имущества, за исключением санитарного содержания мест общего пользования и уборку земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома;
— расчет платы за санитарное содержание мест общего пользования, включая лестничные площадки, лестничные марши коридоры, холлы их элементы и т.д.;
— расчет платы за уборку земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома;
— расчет платы за проведение сезонных осмотров общего имущества и устранения мелких неисправностей;
— расчет платы за подготовку общего имущества многоквартирного дома к сезонной эксплуатации.
Указанные виды услуг и работ являются следующими составляющими платы за содержание жилья:
— управление многоквартирным домом;
— содержание общего имущества многоквартирного дома (за исключением услуг специализированных организаций).
Кроме того, в составе платы за содержание жилья необходимо учитывать стоимость текущего ремонта общего имущества. При расчете общего тарифа стоимость такого ремонта можно учитывать в процентном отношении к стоимости работ по содержанию жилья, с условием списания таких средств актами выполненных работ по форме КС-2, составленной по сметным нормативам.
Кроме того, в процессе обслуживания многоквартирного дома возникает необходимость заключения договоров с организациями, имеющих разрешение на осуществление отдельных видов работ, связанных с эксплуатацией лифтового оборудования, внутридомовых сетей газоснабжения и т.д.
Стоимость услуг таких организаций необходимо закладывать в общий тариф на содержание жилья исходя из анализа предложений таких организаций в конкретном населенном пункте (территории).
Рассмотрим подробнее составляющие общего тарифа, и механизмы их расчета.
Стоимость управления общим имуществом
Основой расчета стоимость управления общим имуществом является определение нормативных затрат на осуществление функций управления, которые, в свою очередь, определяются исходя из определения необходимой штатной численности и фонда оплаты труда.
Рекомендации по определению численности работников Службы заказчика жилищно-коммунальных услуг (организации по управлению жилищным фондом) утверждены Приказом Госстроя России от 26.03.99 г. № 74.
В соответствии с этими рекомендациями нормативы численности работников Службы заказчика установлены по следующим основным блокам функций управления жилищным фондом, с учетом положений Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации:
а) руководство Службы заказчика;
б) технический контроль и планирование;
в) финансово-экономическая деятельность;
г) договорно-правовая деятельность.
Функции административного и обслуживающего персонала Службы заказчика:
— руководство деятельностью Службы заказчика в соответствии с действующим законодательством и Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации и согласно утвержденному уставу (положению) и договору с собственником;
— организация и ведение бухгалтерского учета в соответствии с едиными методологическими основами бухгалтерского учета и отчетности на территории Российской Федерации для организаций, являющихся юридическими лицами независимо от подчиненности и форм собственности, включая организации, основная деятельность которых финансируется за счет средств бюджета;
— обеспечение кадрами требуемой квалификации и специальности, организация учебно-методической работы по необходимым видам и формам подготовки и повышению квалификации работников Службы заказчика;
— документальное оформление управленческих решений, действий, связей; организация документооборота; упорядочение и хранение исполненной документации; контроль своевременного исполнения приказов, поручений и распоряжений; техническое обслуживание работы руководителя Службы заказчика;
— обеспечение работников всем необходимым для их деятельности, прием, хранение и отпуск товарно-материальных ценностей; контроль за их использованием. Хозяйственное обслуживание зданий и помещений в соответствии с правилами и нормами производственной санитарии и пожарной безопасности.
Примерный перечень должностей:
руководитель Службы заказчика и его заместители; главный бухгалтер, зам. главного бухгалтера, бухгалтер, кассир, инспектор по кадрам; секретарь-машинистка, машинистка; заведующий хозяйством.
Рекомендациями установлены следующие нормативы:
| Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) | до 900 | от 900 до 1300 | от 1301 до 2700 |
| Нормативная численность, чел. | 4-6 | 6-8 | 8-11 |
Технический контроль и планирование
2.2.1. Формирование заказа на работы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилищного фонда и на поставку коммунальных услуг:
— анализ сложившегося состояния находящегося в управлении жилищного фонда, уровня и качества предоставляемых услуг и работ, подготовка предложений по повышению качества обслуживания жилищного фонда;
— участие в работе по приемке в состав муниципальной собственности ведомственного жилищного фонда;
— ведение технической документации и банка данных по составу инженерного оборудования, капитальности и другим техническим параметрам зданий, сооружений, инженерных сетей;
— разработка требований по качеству содержания и ремонта жилищного фонда, планирование работ по капитальному ремонту и модернизации жилищного фонда;
— составление перечня требуемых работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда;
— разработка рекомендаций по методам и техническим решениям устранения обнаруженных дефектов;
— организация и проведение конкурсов между предприятиями различных форм собственности на обслуживание и ремонт жилищного фонда. Выбор перечня домов, выставляемых на конкурс, предоставление необходимой информации для потенциальных участников конкурса, проведение предварительного собрания участников конкурса, осмотр выставляемого на конкурс жилищного фонда с участниками конкурса, участие в работе конкурсной комиссии;
— подготовка проектов договоров в их технической части по обслуживанию и ремонту жилищного фонда;
— работа с ресурсоснабжающими предприятиями по подготовке проектов договоров в их технической части между Службой заказчика и ресурсоснабжающими организациями. Обеспечение согласованной технической политики с поставщиками коммунальных услуг.
Примерный перечень должностей:
руководитель подразделения, инженер, экономист.
| Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) | до 900 | от 900 до 1300 | от 1301 до 2700 |
| Нормативная численность, чел. | 2-3 | 3-5 | 5-7 |
Контроль за техническим состоянием и использованием жилищного фонда и предоставлением жилищно-коммунальных услуг:
— обеспечение технических условий эксплуатации и осуществление контроля за правильной эксплуатацией и содержанием жилищного фонда подрядными организациями;
— контроль и обеспечение работ по подготовке жилищного фонда к сезонным условиям эксплуатации;
— контроль качества и объема выполненных работ и предоставленных услуг, приемка произведенных работ и услуг согласно заключенным договорам. Актирование выполненных работ, актирование фактов невыполнения договорных обязательств;
— прием и регистрация заявок, ведение учета ремонтных работ; составление перечня требуемых работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда;
— обеспечение потребителей информацией о нормативных показателях качества жилищно-коммунальных услуг, сроках их представления и размерах финансовых санкций за нарушение нормативного уровня качества;
— проверка соблюдения потребителями жилищно-коммунальных услуг своих обязательств по договорам найма, аренды, технического обслуживания и т.д.;
— подготовка данных для корректировки размера оплаты жилищно-коммунальных услуг в случае отклонения их качества от нормативного уровня;
— работа с населением по ликвидации задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Принятие мер по взысканию задолженности, в т.ч. подготовка и направление уведомлений о необходимости погашения задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, выяснение причин возникновения задолженности, анализ полученной информации и принятие решений по каждой конкретной семье.
Примерный перечень должностей:
руководитель подразделения, инженер, инспектор, техник.
| Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) | до 900 | от 900 до 1300 | от 1301 до 2700 |
| Нормативная численность, чел. | 10-13 | 13-18 | 18-25 |
Финансово-экономическая деятельность
Финансовое обеспечение заказа на работы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилищного фонда и на поставку коммунальных услуг:
— осуществление расчетов с подрядчиками за реализованную продукцию (услуги, работы) в соответствии с актами оценки качества выполненных работ и поставленных услуг;
— консолидация финансовых средств для расчетов с подрядчиками за выполненные работы и предоставленные услуги в соответствии с заключенными договорами;
— разработка предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков в целях привлечения дополнительных финансовых ресурсов для улучшения состояния жилищного фонда;
— применение штрафных санкций к подрядчикам, осуществляющим работы по обслуживанию и ремонту жилищного фонда и поставке коммунальных услуг в соответствии с заключенными договорами;
— разработка предложений по корректировке экономически обоснованных тарифов на обслуживание и ремонт жилищного фонда, подготовка материалов по указанным тарифам для утверждения органом местного самоуправления.
Примерный перечень должностей:
руководитель подразделения, экономист.
| Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) | до 900 | от 900 до 1300 | от 1301 до 2700 |
| Нормативная численность, чел. | 3-4 | 4-6 | 6-8 |
Оплата жилищно-коммунальных услуг:
— определение размера платежей за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) с учетом права на льготы и предоставленных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг;
— оформление счетов-квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг;
— проведение перерасчета платежей за жилищно-коммунальные услуги:
при изменении тарифов на жилищно-коммунальные услуги;
при временном отсутствии потребителя по месту жительства;
при отклонении показателей качества ЖКУ от нормативного уровня;
при введении дополнительных льгот или их отмене;
при изменении размера субсидий;
— рассмотрение жалоб и заявлений граждан по вопросам, связанным с начислением платы за жилищно-коммунальные услуги;
— организация расчетно-кассового обслуживания;
— анализ информации о поступлении денежных средств на лицевые счета плательщиков;
— выявление потребителей, имеющих задолженность по платежам за жилищно-коммунальные услуги;
— начисление пени в установленном договором размере при нарушении потребителями сроков внесения платежей за жилищно-коммунальные услуги.
Примерный перечень должностей:
руководитель подразделения, бухгалтер, контролер.
| Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) | до 900 | от 900 до 1300 | от 1301 до 2700 |
| Нормативная численность, чел. | 3-4 | 4-6 | 6-8 |
Информационное и методическое обеспечение:
— создание и ведение базы данных по объектам жилищного фонда, инженерному оборудованию, капитальности и другим параметрам жилых зданий;
— создание и ведение базы данных по лицевым счетам нанимателей и карточкам учета собственников жилья в муниципальном жилищном фонде.
Примерный перечень должностей:
руководитель подразделения, экономист, инженер, оператор.
| Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) | до 900 | от 900 до 1300 | от 1301 до 2700 |
| Нормативная численность, чел. | 2-3 | 3-5 | 5-7 |
Договорно-правовая деятельность:
— разработка и оформление договоров с организациями, обслуживающими жилищный фонд, и поставщиками коммунальных услуг;
— контроль за выполнением договорных обязательств, рассмотрение и составление протоколов разногласий к договорам, обеспечение правовыми средствами проверки качества работ и услуг, обеспечение соблюдения законодательства о труде;
— заключение договоров найма, аренды; договоров на управление недвижимым имуществом или договоров на оказание жилищно-коммунальных услуг с собственниками жилых помещений;
— перезаключение договоров коммерческого найма по истечении срока их действия;
— расторжение заключенных договоров в судебном порядке или по соглашению сторон;
— выдача разрешений на сдачу жилого помещения в поднаем и на заключение договора субаренды;
— страхование риска гибели жилого помещения;
— заключение договоров на оказание услуг по сбору платежей населения за жилищно-коммунальные услуги со специализированными организациями;
— юридическое оформление договоров, обеспечение законности, проверка соответствия действующему законодательству, приказам, инструкциям, положениям и другим документам правового характера, имеющим отношение к обслуживанию и ремонту жилищного фонда;
— рассмотрение предложений, жалоб, заявлений потребителей жилищно-коммунальных услуг по вопросам, связанным с жилищно-коммунальным обслуживанием;
— подготовка ответов на поступившие жалобы и заявления граждан;
— представление интересов Службы заказчика на судебных заседаниях по делам о жилищно-коммунальном обслуживании и его оплате;
— подготовка материалов для судебного взыскания задолженности.
Примерный перечень должностей:
руководитель подразделения, экономист, юрисконсульт.
| Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) | до 900 | от 900 до 1300 | от 1301 до 2700 |
| Нормативная численность, чел. | 1-2 | 2-4 | 4-7 |
Применив данные нормативы можно определить фонд оплаты труда, отчисления в социальные фонды, накладные расходы и прочие затраты.
Межразрядные коэффициенты определяются из Отраслевого тарифного соглашения в ЖКХ РФ на 2017-2019 г.г. № 22/17-19 от 28.12.2016 г., накладные расходы из Методических указаний по определению величины накладных расходов в строительстве МДС 81-33.2004 (утв. постановлением Госстроя РФ от 12 января 2004 г. № 6).
Пример такого расчета приведен ниже.
Стоимость санитарного содержания общего имущества
Работы по уборке земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, включают в себя:
— подметание земельного участка в летний период;
— уборку мусора с газона и очистка урн;
— уборку мусора на контейнерных площадках;
— сдвижку и подметание снега при отсутствии снегопада и при снегопаде.
Уборка тротуаров и дворовых территорий подразделяется на летнюю и зимнюю. Летняя уборка включает в себя: подметание земельного участка, уборку мусора с газона и с контейнерных площадок вручную, очистку урн, вывоз твердых бытовых отходов.
Уборка производится в основном в поздние вечерние или ранние утренние часы, когда количество пешеходов незначительно.
Зимняя уборка включает: подметание и сдвигание снега, уборку мусора с контейнерных площадок, очистку урн, вывоз твердых бытовых отходов.
Неуплотненный, свежевыпавшие снег толщиной слоя до 2 см подметается метлой, а свыше 2 см сдвигается с помощью движка. Снег с усовершенствованных покрытий убирается полностью — «под скребок», с неусовершенствованных покрытий и с территорий без покрытий снег убирается не полностью — «под движок», при этом оставляется слой снега для его последующего уплотнения.
Нормативы численности и нормы времени на ручную уборку территории, приведенные в данном разделе, установлены дифференцированно, в зависимости от класса территории и типа покрытий.
В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, в зависимости от интенсивности пешеходного движения территории разбиваются на 3 класса:
I класс — до 50 чел./ч;
II класс — от 50 до 100 чел./ч;
III класс — свыше 100 чел./ч.
Интенсивность пешеходного движения определяется на полосе тротуара шириной 0,75 м по пиковой нагрузке утром и вечером (суммарно с учетом движения пешеходов в обе стороны).
Территории дворов относятся к I классу.
Типы покрытий приняты следующие: усовершенствованные (асфальтобетонные, брусчатые), неусовершенствованные (щебеночные, булыжные) и территории без покрытий. Отдельно выделяются территории газонов.
В случае отсутствия данных о площади придомовой территории, типе покрытий применяются нормативы трудовых и материальных ресурсов, определенные в зависимости от общей площади жилых помещений и этажности многоквартирных домов.
Подметание земельного участка в летний период
Состав работ: Подметание территории, уборка и транспортировка мусора в установленное место.
Профессия и разряд работ: дворник 1 разряда.
Нормативы трудовых ресурсов
Нормативы материальных ресурсов
Примечание: Нормативы трудовых и материальных ресурсов определены исходя из продолжительности летнего периода — 7 месяцев и количества дней с сильными осадками более 2 см (когда производится частичная уборка территорий) до 10% общего количества дней летнего периода.
Уборка мусора с газона
Состав работ: Уборка мусора, сучьев и листвы с газонов. Транспортировка мусора в установленное место.
Профессия и разряд работ: дворник 1 разряда.
Нормативы трудовых ресурсов
Нормативы материальных ресурсов
Примечание:
Нормативная трудоемкость и нормативы материальных ресурсов определены исходя из продолжительности летнего периода — 7 месяцев.
Очистка урн
Состав работ: Очистка урн от мусора. Транспортировка мусора в установленное место. Профессия и разряд работ: дворник 1 разряда.
Нормативы трудовых ресурсов
Нормативы материальных ресурсов
Уборка мусора на контейнерных площадках
Состав работ: Уборка мусора вокруг контейнера и погрузка его в контейнер.
Профессия и разряд работ: дворник 1 разряда.
Нормативы трудовых ресурсов
Нормативы материальных ресурсов
Пример расчета стоимости уборки земельного участка приведен ниже.
Нормативы трудозатрат и материальных ресурсов, используемые в целях определения затрат по санитарному содержанию мест общего пользования установлены Рекомендациями по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 09.12.1999 № 139) и Рекомендациями по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 № 191).
Работы по содержанию помещений общего пользования включают:
— подметание и влажную уборку полов во всех помещениях общего пользования;
— подметание и влажную уборку кабин лифтов;
— мытье и протирку закрывающих устройств мусоропровода;
— очистку и влажную уборку мусорных камер.
Нормы времени на работы по уборке лестничных площадок и маршей разработаны в зависимости от видов уборочных работ для содержания различных элементов и оборудования лестничных площадок и маршей.
Нормы определены с учетом затрат на доставку средств уборки и приспособлений в начале смены к месту работы и в конце смены в установленные для их хранения места, уборку рабочего места, устранение аварий и их последствий, выполнение непредвиденных работ и устранение мелких повреждений мусоропровода по заявкам жильцов. Все средства уборки хранятся в специально отведенном для этой цели месте.
Выдержки из указанных рекомендаций приведены ниже.
Пример расчета стоимости уборки МОП может выглядеть так:
Стоимость проведения сезонных осмотров общего имущества и устранения мелких неисправностей
Работы по проведению технических осмотров и мелкого ремонта включают в себя:
— работы по проведению технических осмотров и устранение технических неисправностей в системах вентиляции и дымоудаления;
— работы по проведению технических осмотров и устранение технических неисправностей электротехнических устройств;
— аварийное обслуживание внутридомовых инженерных сетей;
— работы по дератизации и дезинсекции.
Нормативы трудовых и материальных ресурсов на выполнение работ по техническим осмотрам и мелкому ремонту разработаны в зависимости от этажности многоквартирных домов.
Нормативы трудовых ресурсов на работы по аварийному обслуживанию разработаны в зависимости от степени благоустройства и срока эксплуатации многоквартирного дома.
Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики. Плановые осмотры должны подразделяться на общие и частичные.
При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах — техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства. Общие осмотры, при которых уточняются объемы работ для включения в план текущего ремонта, проводятся два раза в год.
При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.
В соответствии с полученным заданием рабочие получают со склада (мастерской). Необходимый инструмент, приспособления, материалы, погружают на транспортные средства (или переносят сами), выгружают на объекте (рабочей зоне) со складированием в определенном порядке.
После окончания работы рабочие производят очистку и уборку рабочего места, транспортируют отходы и мусор в установленные места, неиспользованные материалы, инструменты и приспособления погружают на транспортные средства (или переносят сами), разгружают и складируют на складе (или в мастерской).
При производстве профилактического ремонта операции по заготовке отдельных деталей выполняются на постоянных рабочих местах в мастерских.
Нормативная трудоемкость работ по проведению технических осмотров общего имущества регламентирована Типовыми нормами времени ан работы по текущему ремонту жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета СССР по труду и социальным вопросам от 05.10.1987 № 601/28-53, а также Рекомендациями по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 09.12.1999 № 139).
Проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей в системе вентиляции
Состав работ: Проверка исправности канализационных вытяжек. Прочистка засоренных вентиляционных каналов: Снятие вентиляционной решетки. Удаление засорения в пределах доступности с проверкой каналов. Установка вентиляционной решетки на прежнее место.
Профессия и разряд работ: слесарь по ремонту и обслуживанию систем вентиляции и кондиционирования 3 разряда.
Нормативы трудовых ресурсов
| Наименование профессий рабочих и разряд работ | Норма времени на 1000 м2общей площади жилых помещений, чел. -час. | Норматив численности на 100 000 м2 общей площади жилых помещений, чел. |
| Слесарь по ремонту и обслуживанию систем вентиляции и кондиционирования 3 разряда | 4,2 | 0,21 |
Нормативы материальных ресурсов
| № п/п | Наименование материалов | Ед. изм. | Нормы расхода материальных ресурсов на 1000 м2 общей площади жилых помещений |
| 1. | Гипсовые вяжущие Г-3 | т | 0,032 |
| 2. | Растворы кладочные тяжелые известковые марки 10 | м3 | 0,006 |
Проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей в системе дымоудаления
Состав работ: Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах. Устранение незначительных неисправностей в системе дымоудаления.
Профессия и разряд работ: слесарь-ремонтник 3 разряда.
Нормативы трудовых ресурсов
При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах — техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства. Общие осмотры, при которых уточняются объемы работ для включения в план текущего ремонта, проводятся два раза в год.
При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.
Расчета стоимости услуг по проведению сезонных осмотров общего имущества может быть выполнен по форме, представленной ниже.
Стоимость подготовки МКД к сезонной эксплуатации
Укрупненные нормы обслуживания по обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома приведены в Рекомендациях по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 09.12.1999 № 139).
Укрупненные нормы обслуживания по обслуживанию и ремонту систем отопления, водоснабжения, водоотведения и электроснабжения установлены в объемах работ, выполняемых одним рабочим соответствующей профессии в течение годовой нормы рабочего времени при 40-часовой рабочей неделе, и разработаны с учетом наиболее полного и рационального использования рабочего времени.
Нормы установлены дифференцированно по профессиям рабочих и группам зданий с учетом сроков их эксплуатации.
Данными нормами предусмотрено выполнение комплекса работ по техническому обслуживанию и ремонту систем отопления, водоснабжения, водоотведения и электроснабжения, необходимых для поддержания эксплуатационных качеств внутридомового инженерного оборудования.
При расчете нормативной численности рабочих в общую площадь здания включается общая площадь квартир, общая площадь мест общего пользования (межэтажные лестничные клетки, лестницы, коридоры), общая площадь нежилых помещений (торговые, складские, производственные, офисные, культурно-бытовые помещения). При этом общая площадь мест общего пользования и нежилых помещений учитывается с коэффициентом 0,5.
Исходя из приведенных данных определяются соответствующие трудозатраты основных рабочих.
Таким же образом можно определить трудозатраты основных рабочих, задействованных при эксплуатации (подготовке к сезонной эксплуатации) конструктивных элементов жилых зданий, относящихся к общедомовому имуществу.
Материальные затраты на выполнение работ по подготовке общего имущества многоквартирного дома установлены Рекомендациями по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденными приказом Госстроя РФ от 22 августа 2000 г. № 191.
Кроме того, элементы нормативов, связанных с подготовкой общего имущества МКД к сезонной эксплуатации, могут быть определены в соответствии с Государственными сметными нормативами — Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы (ГЭСНр 81-04-2001).
Общий расчет стоимости работ по подготовке многоквартирного дома к сезонной эксплуатации может быть выполнен в следующем виде.
Стоимость текущего ремонта общего имущества
Физический износ конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов определяется путем их обследования визуальным способом (по внешним признакам износа), инструментальными методами контроля и испытания их в соответствии с требованиями ВСН 57-88(р), а количественная оценка физического износа — на основании требований ВСН 53-86(р) и применения соответствующих расчетных формул, таблиц или графиков, приведенных в данных документах.
По результатам обследования (на основании дефектных ведомостей либо заключения проектной или специализированной организации) управляющей организацией либо органом управления объединения собственников многоквартирного дома должны быть приняты предварительные решения о мерах, необходимых для устранения выявленных неисправностей и повреждений (дефектов), в том числе по проведению в доме текущего ремонта, и подготовлены необходимые материалы и расчеты для рассмотрения на общем собрании собственников помещений.
Перечень и наименование работ по текущему ремонту должны иметь дополнительные данные, для обеспечения соответствия государственным сметным нормативам технологии производства и конструктивных особенностей ремонтно-строительных работ.
Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию объекта недвижимости с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию).
Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей в конструкциях и оборудовании, возникающих в процессе эксплуатации здания. По видам проводимых работ различаются:
— текущий профилактический ремонт – ТПР, выявляемый и планируемый заранее по времени исполнения, объемам и стоимости;
— текущий непредвиденный ремонт — ТНР, выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый, как правило, в срочном порядке.
При производстве текущего ремонта следует применять принцип ценообразования и порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные нормативными и правовыми документами ценообразования, как для капитального ремонта.
Стоимость текущего ремонта (цена) определяется на основе государственных сметных норм и расценок, которые обеспечивают возмещение экономически обоснованных издержек и получение прибыли в размерах, необходимых для внесения налоговых платежей и образования фондов предприятия.
Для определения стоимости текущего ремонта многоквартирных домов разрабатывается сметная документация на основании Ведомости объемов работ, составленной по итогу обследования и ведомости дефектов конструктивного элемента здания.
Сметная документация разрабатывается в двух уровнях цен — в базисном уровне на 01.01.2000 г. по сметно-нормативной базе Тамбовской области с учетом изменений и дополнений, утвержденных в установленном порядке на период разработки сметной документации, и в текущем уровне цен.
Сметная документация на текущий ремонт составляется в ценах, сложившихся ко времени ее составления в соответствии с МДС81-35.2004 в части, не противоречащей Положению о составе разделов проектной документации.
Если сметная документация на текущий ремонт состоит только из одной локальной сметы, то сводный и объектный сметный расчет не составляется, а лимитированные и прочие затраты учитываются в конце локального сметного расчета (локальной сметы).
Согласно МДС 81-35.2004 пункта 4.7 раздела IV, в локальные сметы на ремонтные работы рекомендуется включать коэффициенты, применяемые к аналогичным работам в новом строительстве, учитывающие особенности технологии производства ремонтных работ: к нормам затрат труда основных рабочих К=1,15, к нормам времени эксплуатации машин К=1,25.
Применение нормативов накладных расходов в локальных сметах рекомендовано в соответствии с МДС81-33.2004 и письма Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 31 января 2005 года № ЮТ-260/06 «О порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве». При расчете сметной стоимости в текущем уровне цен к нормам накладных расходов применяется понижающий коэффициент 0,85 в соответствии с письмом Госстроя РФ от 27.11.2012 № 2536-ИП/12/ГС. При расчете сметной документации, разрабатываемой для подрядной организации, работающей по упрощенной системе налогообложения, применяется дополнительно понижающий коэффициент 0,94.
Сметная прибыль образуется в соответствии с МДС 81-25.2001 и письма Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 18 ноября 2004 года № АП-5536/06 «О порядке применения нормативов сметной прибыли в строительстве». При расчете сметной стоимости в текущем уровне цен к нормам сметной прибыли применяется понижающий коэффициент 0,80 в соответствии с письмом Госстроя РФ от 27.11.2012 г № 2536-ИП/12/ГС. При расчете сметной документации, разрабатываемой для подрядной организации, работающей по упрощенной системе налогообложения, применяется дополнительно понижающий коэффициент 0,90.
За итогом локальной сметы рекомендуется учитывать средства на покрытие затрат по уплате налога на добавленную стоимость (НДС).
При составлении сметной документации для подрядных организаций, работающий по упрощенной системе налогообложения, за итогом локальной сметы учитываются затраты по уплате НДС за материалы. Размер компенсации подрядчику за разницу в стоимости материалов с учетом НДС и стоимости материалов, учтенных в смете без учета НДС, определяется в соответствии с письмом Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 06.10.2003 г № НЗ-6292/10.
Формирование исходных данных для расчета ставок планового расхода на планируемый период производится на основе данных о расходах на текущий ремонт общего имущества в многоквартирных жилых домах в год.
Данные о расходах на текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах определяются исходя из:
— утвержденном, в установленном порядке, перечне видов работ, для целей формирования планируемых затрат по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего на праве общей собственности собственникам помещений в многоквартирном доме ;
— степени технической оснащенности многоквартирного дома;
— расчета планируемых затрат по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с применением укрупненных норм или расчета смет с применением единичных расценок, веденных в действие на территории области в установленном порядке.
Услуги, оказываемые специализированными организациями
Стоимость услуг, оказываемых специализированными организациями определяется, исходя из анализа рынка таких услуг на конкретной территории.
К услугам, которые оказываются специализированными организациями относятся:
— техническое обслуживание внутридомового газового оборудования;
— техническое обслуживание лифтового оборудования;
— техническое обслуживание систем дымоудаления и противопожарной автоматики.
Так же довольно часто к такого рода договорам относят:
— энергосервисные договоры;
— договоры аварийно-диспетчерского обслуживания.
Рассмотрим подробнее специфику основных указанных договоров.
Договор на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования
Согласно п. 8 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290) выполнение работ в целях содержания в надлежащем техническом состоянии систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем многоквартирного дома, предусмотренных перечнем услуг и работ, осуществляется привлекаемыми специализированными организациями.
В силу п. 4 Правил № 410 безопасное использование и содержание внутридомового и внутриквартирного газового оборудования обеспечиваются путём осуществления следующего комплекса работ (услуг):
а) техническое обслуживание и ремонт внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования;
б) аварийно-диспетчерское обеспечение;
в) техническое диагностирование внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования;
г) замена оборудования.
Поскольку фактически запрещено самостоятельное обслуживание и ремонт внутридомовой инженерной системы газоснабжения, необходимо заключать договор со специализированной организацией на ТО ВДГО.
Специализированная организация — организация, осуществляющая деятельность по ТО и ремонту ВДГО и (или) ВКГО, в том числе газораспределительная организация, соответствующая требованиям, установленным разделом IX Правил № 410, направившая в уполномоченный орган государственного контроля (надзора) уведомление о начале осуществления деятельности по ТО и ремонту ВДГО и (или) ВКГО в соответствии с п. 40 ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 26.12.2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (п. 2 указанных Правил).
Также следует отметить, что согласно п. 19.8 раздела 3 Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (утв. приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 г. № 624) для осуществления работ, связанных с устройством газоснабжения, требуется допуск на различные виды работ, в том числе монтаж и демонтаж газового оборудования потребителей, использующих природный и сжиженный газ. Это, например, случаи ремонта ВДГО, требующие демонтажа дефектных деталей и монтажа новых.
Положения о договоре на ТО и ремонт ВДГО предусмотрены разделом III Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению (утв. постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 г. № 410).
В силу подп. «Г» п. 42 Правил № 410 по договору ТО и ремонта ВДГО заказчик обязан обеспечивать доступ представителей исполнителя к внутридомовому и (или) внутриквартирному газовому оборудованию для проведения работ (оказания услуг) по техническому обслуживанию и ремонту указанного оборудования, а также для приостановления подачи газа в случаях, предусмотренных Правилами № 410.
Аналогичное требование установлено п. 3.1.19 Инструкции по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд (утв. Приказом Минстроя России от 05.12.2017 г. № 1614/пр), где указано, что на основании договора о техническом обслуживании и ремонте ВДГО и (или) ВКГО и договора о техническом диагностировании ВДГО и (или) ВКГО лицам, осуществляющим управление многоквартирными домами, оказывающим услуги и (или) выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, необходимо обеспечивать представителям специализированной организации доступ к ВДГО, а также содействовать обеспечению им доступа к ВКГО.
Отметим также, что при непосредственном способе управления МКД взаимодействие с исполнителем по договору ТО и ремонта ВГДО обеспечивает уполномоченное лицо, выбранное решением общего собрания собственников помещений (подп. «г» п. 42 Правил № 410).
Обязанность по надлежащему содержанию ВДГО, а, следовательно, и проведению работ по его техническому диагностированию, возникает у управляющей организации с момента принятия многоквартирного дома в управление.
Приказом Госстроя РФ от 03.05.2000 г. № 101 утверждено Положение о диагностировании технического состояния внутренних газопроводов жилых и общественных зданий, согласно которому первичная диагностика внутреннего газопровода в соответствии с п. 3.8.5 Правил безопасности в газовом хозяйстве, утвержденных постановлением Госгортехнадзора России от 30.11.98 г. № 71, производится по истечении нормативного срока службы — 30 лет со дня ввода газопровода в эксплуатацию.
Договор на техническое обслуживание лифтового оборудования
Пункт 1 Правил содержания лифтов (утв. постановлением Правительства РФ от 24.06.2017 г. № 743) вводит общее понятие «объекты», под которыми подразумеваются: лифты, подъемные платформы для инвалидов, пассажирские конвейеры (движущиеся пешеходные дорожки) и эскалаторы, за исключением эскалаторов в метрополитенах.
Наличие договора со специализированной организацией на обслуживание лифтов лицензионным требованием по смыслу подп. «а» п. 3 Положения о лицензировании № 1110.
Определённая часть соответствующих работ может выполнять только специализированная организация (п. 5.10.1 Правил эксплуатации жилья N 170, п. 8 Правил оказания услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания ОИ в МКД, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290).
Управляющая организация, как лицо, отвечающее за содержание ОИ МКД, несёт ответственность и за соответствие лифтового оборудования требованиям двух регламентов:
— ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов»;
— ТР ТС 010/2011 «О безопасности машин и оборудования».
Подпункт «в» п. 4.1 Положения № 1110 указывает, что если управляющая организация самостоятельно не выполняет все необходимые по Правилам № 743 работы, то отсутствие такого договора — грубое нарушение лицензионных требований.
Общее представление о требованиях к специализированной организации можно получить, изучив п. 17 Правил № 743, где при выборе подрядчика в первую очередь будет интересовать следующее:
а) наличие в штате квалифицированного персонала. Численность и уровень квалификации указанного персонала определяются с учетом выполняемых квалифицированным персоналом трудовых функций, требований настоящих Правил, руководства (инструкции) по эксплуатации объекта и руководства (инструкции) по монтажу объекта (при наличии), а также с учетом условий, технического состояния и особенностей использования объекта и их количества.
б) для квалифицированного персонала — наличие производственных (должностных) инструкций, содержащих объем специальных знаний, соответствующих занимаемой должности, а также определяющих функции (с учетом требований профессионального стандарта), обязанности, права и ответственность. Указанные инструкции должны содержать меры по приведению объекта в положение, исключающее возможность причинения вреда жизни и здоровью граждан, принимаемые в случае нахождения объекта в неисправном состоянии, а также порядок оповещения о возникновении аварий и инцидентов.
в) допуск квалифицированного персонала к выполнению соответствующих видов работ на основании распорядительного акта;
г) регистрация в качестве юридического лица или ИП на территории РФ;
д) наличие распорядительного документа, определяющего структуру управления, обеспечивающую каждому работнику сферу деятельности и пределы его полномочий, закрепление обязанностей квалифицированного персонала по организации работ, контролю их качества, охране труда, подготовке и повышению квалификации кадров.
Договор в части аварийно-технического обслуживания (АТО) объекта должны содержать условие о том, что АТО осуществляется круглосуточно, а также условия, регулирующие:
а) прием сведений о неисправностях объекта и возникновении аварийных ситуаций на объекте, их регистрация и передача квалифицированному персоналу для принятия соответствующих мер, а также контроль за исполнением таких мер;
б) устранение неисправностей объекта и неисправностей функционирования двусторонней переговорной связи и (или) диспетчерского (операторского) контроля за работой объекта.
С марта 2019 г. вступила в силу ст. 9.1.1 КоАП РФ «Нарушение требований к организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах».
Исходя из Технического регламента «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011) следует, что для обеспечения безопасности лифта при проектировании, изготовлении, монтаже и в течение назначенного срока службы предусматриваются средства и (или) меры для выполнения общих требований безопасности и, с учетом назначения и условий эксплуатации лифта, специальных требований безопасности, установленных приложением 1 к Техническому регламенту «Безопасность лифтов».
Для обеспечения безопасности в период назначенного срока службы лифта должны выполняться следующие требования:
а) использование лифта по назначению, проведение технического обслуживания, ремонта, осмотра лифта в соответствии с руководством по эксплуатации изготовителя;
б) выполнение работ по техническому обслуживанию и ремонту лифта квалифицированным персоналом;
в) проведение оценки соответствия в форме технического освидетельствования лифта в порядке, установленном ст. 6 Технического регламента «Безопасность лифтов»;
г) по истечении назначенного срока службы не допускается использование лифта по назначению без проведения оценки соответствия с целью определения возможности и условий продления срока использования лифта по назначению, выполнения модернизации или замене с учетом оценки соответствия.
Соответствие лифтов и устройств безопасности лифтов Техническому регламенту «Безопасность лифтов» обеспечивается выполнением его требований безопасности непосредственно либо выполнением требований взаимосвязанных с Техническим регламентом «Безопасность лифтов» стандартов.
Также не следует забывать и о ст. 9.19 КоАП РФ «Несоблюдение требований об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте».
Административная ответственность по указанной статье наступает за эксплуатацию опасного объекта, за исключением ввода в эксплуатацию опасного объекта, в случае отсутствия договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте.
Отношения, связанные с обязательным страхованием гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте урегулированы Федеральным законом от 27.07.2010 г. № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» (далее — Закон № 225-ФЗ).
Часть 1 ст. 4 Закона № 225-ФЗ устанавливает, что владелец опасного объекта обязан на условиях и в порядке, которые установлены Законом № 225-ФЗ, за свой счет страховать в качестве страхователя имущественные интересы, связанные с обязанностью возместить вред, причиненный потерпевшим, путем заключения договора обязательного страхования со страховщиком в течение всего срока эксплуатации опасного объекта.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 5 Закона № 225-ФЗ к опасным объектам, владельцы которых обязаны осуществлять обязательное страхование, относятся лифты, подъемные платформы для инвалидов, эскалаторы (за исключением эскалаторов в метрополитенах), пассажирские конвейеры (движущиеся пешеходные дорожки).
Договор обязательного страхования заключается в отношении каждого опасного объекта на срок не менее чем 1 год (если иное не предусмотрено договором в отношении опасных объектов, указанных в вышеуказанном п. 4 ч. 1 ст. 5 Закона № 225-ФЗ). Документом, подтверждающим заключение договора обязательного страхования, является страховой полис установленного образца, который вручается страховщиком страхователю после уплаты им страховой премии или первого страхового взноса (ч. 1 ст. 10 Закона № 225-ФЗ).
В случае неисполнения владельцем опасного объекта обязанности по страхованию, установленной Законом № 225-ФЗ ввод в эксплуатацию опасного объекта не допускается (ч. 2 ст. 4 Закона № 225-ФЗ).
Договор техническое обслуживание систем дымоудаления и противопожарной автоматики
Основой правового регулирования деятельности в обеспечении пожарной безопасности является «тройка ФЗ»:
— Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»;
— Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании»;
— Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
Из подзаконных актов федерального уровня можно выделить Постановление Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. № 390 «О противопожарном режиме».
Монтаж, техническое обслуживание и ремонт систем и средств противопожарной защиты относятся к работам и услугам в области пожарной безопасности
В соответствии со строительными нормами, оборудованию системами дымоудаления подлежат высотные (более 10 этажей) здания, подземные сооружения, помещения без естественной вентиляции.
Элементами противопожарной системы являются:
— автоматические датчики обнаружения пожара;
— система ДУ, состоящая из вытяжной шахты с вентилятором, клапанов дымоудаления, обеспечивающих удаление дыма из лестничных пролетов в шахту и приточного вентилятора, обеспечивающего образование подпора воздуха;
— внутренний противопожарный водопровод.
техническое устройство (в просторечии «пульт») для управления противопожарной системой в автоматическом и (или) ручном режимах.
Дополнительно к вышеперечисленному в МКД могут быть:
— системы оповещения и управления эвакуацией (СОУЭ);
— охранная сигнализация (ОС).
Деятельность по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений является лицензируемой. Лицензирующий орган — МЧС.
Положение о лицензировании деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений (утв. Постановлением Правительства РФ от 30.12.2011 г. № 1225) содержит Перечень работ и услуг, составляющих деятельность по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений.
Говоря о том, на что обратить внимание при выборе контрагента для заключения договора на ТО и ремонт ДУ и ППА, отметим, кроме самой лицензии подрядчик должен соответствовать таким требованиям:
а) наличие оборудования, инструмента, технической документации, технических средств, в том числе средств измерения, принадлежащих ему на праве собственности или ином законном основании, соответствующих установленным требованиям, и необходимых для выполнения работ, и оказания услуг (подробно изложено в Приказе МЧС России от 30 октября 2017 г. № 478);
б) наличие в штате работников, заключивших трудовые договоры, имеющих профессиональное техническое образование (профессиональную подготовку) и прошедших повышение квалификации, соответствующее выполнению работ и оказанию услуг, а также минимальный стаж работы (не менее чем у 50 процентов работников) в области лицензируемой деятельности, составляющий 3 года, — для юридического лица;
в) наличие документов, подтверждающих получение профессионального технического образования (профессиональной подготовки), соответствующего выполнению работ и оказанию услуг, и прохождение повышения квалификации, а также минимальный стаж работы в области лицензируемой деятельности, составляющий 3 года, — для индивидуального предпринимателя;
г) повышение квалификации лиц, указанных в подпунктах «б» и «в», в области лицензируемой деятельности не реже 1 раза в 5 лет;
д) выполнение требований, предъявляемых к проектированию, монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, установленных нормативными правовыми актами и нормативно-техническими документами в соответствии со ст. 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»;
е) применение при осуществлении лицензируемой деятельности продукции, имеющей декларацию о соответствии или сертификат соответствия, которые предусмотрены ч. 4 ст. 145 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
Требования к проверке и обслуживанию средств противопожарной защиты регламентируются Правилами противопожарного режима в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. № 390 «О противопожарном режиме»).
Пункт 61 указанных правил предусматривает организацию ежеквартальной (не реже) проверки систем пожарной автоматики объекта (пожарной сигнализации, пожаротушения, противодымной защиты, оповещения и т. д.) с оформлением соответствующего акта.
Проведение регламентных работ и планово-предупредительного ремонта систем проводится в соответствии с годовым план-графиком, что указано в п. 63 Правил.
Нормативные документы, регламентирующие объем и методы технического обслуживания, в настоящее время отсутствуют. Тем не менее, в качестве справочной литературы могут быть использованы положения Руководящего документа РД 25.964-90 «Система технического обслуживания и ремонта автоматических установок пожаротушения, дымоудаления, охранной, пожарной и охранно-пожарной сигнализации. Организация и порядок проведения работ» (утв. Министерством электротехнической промышленности и приборостроения СССР), в части, не противоречащей требованиям действующих нормативных документов.
При исполнении договора все проведенные работы должны фиксироваться в Журнале регистрации работ по ТО и ремонту, один экземпляр которого должен храниться у заказчика, другой — у исполнителя.
В Журнале регистрации работ по ТО и ремонту должно также фиксироваться проведение инструктажа по технике безопасности персонала исполнителя ответственным лицом заказчика.
Обзор систем расчета стоимости содержания и ремонта общего имущества
Поскольку вопрос ценообразования на услуги управляющих организаций является чрезвычайно актуальным существует целый ряд методик, посвященных данной проблеме.
Серьезная по функционалу система расчета разработана Центром муниципальной экономики (ЦНИС) (https://cnis.ru/?id=mkd). Аналоги подобных систем разработаны Некоммерческим партнерством субъектов по управлению и эксплуатации многоквартирными домами Ярославской области «Ярославия» (https://www.yarregion.ru/depts/dzkh/tmpPages/news.aspx?newsID=263), Общественным советом при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Республики Башкортостан и Башкирским институтом социальных технологий Образовательного учреждения профсоюзов высшего образования «Академия труда и социальных отношений» (http://www.jkhrb.ru/?page_id=1768).
При этом, все указанные системы несут в себя ряд следующих, существенных нюансов:
— для наиболее эффективной работы в указанных системах необходимы, по крайней мере, базовые навыки сметной работы, так как, зачастую, примененные расценки приходится редактировать под конкретный расчет;
— ни одна из вышеуказанных систем не включает в себя функцию формирования актов выполненных работ;
— отсутствуют функции учета стоимости услуг (работ), оказываемых сторонними организациями, и формируемых рыночными условиями.
Создан проект подобной расчетной системы и в Тамбовской области. В отличие от приведенных аналогов, предлагаемая система максимально упрощена для применения, и может использоваться не только специалистами, но и обычными потребителями, не обладающими специфическими знаниями и навыками.
Необходимо просто внести технические характеристики многоквартирного дома, в отношении которого проводится расчет (а в случае необходимости ввести ряд изменяемых данных), и, в режиме он-лайн, получить расчет стоимости услуг (работ) управляющей организации.
При необходимости применяемые расценки легко корректируются (путем корректировки вводных данных), не нарушая логику расчета, и, соответственно, гарантируя его корректность.
Реализован блок расчета стоимости услуг по управлению многоквартирными домами исходя из применения укрупненных нормативов, что делает возможным его применение, и получение сведений о нормативных расходах, даже без наличия информации о балансе расходов-доходов УК.
Учтены варианты применения рыночных расценок на услуги специализированных организаций.
Реализована функция формирования периодического акта выполненных работ в соответствии с приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761 «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме».
Таким образом, реализован максимально простой, но при этом достаточно корректный механизм расчета стоимости услуг (работ) управляющих организаций, который может быть интересен и активным собственникам многоквартирных домов, и управляющим организациям, и представителям органов местного самоуправления, занимающихся подготовкой конкурсной документации при проведении конкурсов на отбор управляющих организаций в целях управления многоквартирными домами.
Коммунальные ресурсы, используемые при организации работ по содержанию жилья
Общедомовые нужды (ОДН) – это коммунальные услуги, которые используются в процессе содержания общего имущества в многоквартирном доме.
К ним относятся расходы на водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение (отопление), которые используются вне жилых или нежилых помещений в многоквартирном доме и согласно Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила № 354), должны оплачиваться всеми потребителями, вне зависимости от оборудования жилого или нежилого помещения индивидуальными или общими (квартирными) приборами учета.
К таким коммунальным услугам относят:
технические потери во внутридомовых инженерных системах водоснабжения, электроснабжения, тепловой энергии и оборудования многоквартирного дома (потери коммунальных ресурсов при возникновении аварий, промывка инженерных систем и их заполнение, гидравлические испытания),
уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений, входящих в состав общего имущества,
благоустройство и содержание придомовых территорий (полив газонов, клумб, обслуживание детских площадок, уличное освещение),
освещение и обеспечение теплом подъездов, чердаков, подвалов,
работа лифтового или иного оборудования, являющимся общим имуществом, работа домофонов, систем видеонаблюдений, антенного оборудования и многое другое.
С 1 января 2017 г. так называемые общедомовые нужды (ОДН) включены в состав платы за содержание жилого помещения. Перечень коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества многоквартирного дома приведен в ч. 2 ст. 154 ЖК РФ и включает в себя следующие ресурсы: холодная вода, горячая вода, электрическая энергия и отведение сточных вод.
Чтобы новый порядок можно было применять, Правительство РФ внесло изменения в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354).
По обновленным Правилам № 354 холодная вода, горячая вода, электрическая энергия и отведение сточных вод, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, могут быть (в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом) как коммунальными ресурсами на содержание общего имущества в структуре жилищной услуги, так могут и остаться коммунальными услугами на ОДН. При этом данные изменения в жилищном законодательстве не затронули услугу по отоплению. Отопление всегда считается коммунальной услугой независимо от выбранного способа управления МКД, ее нужно оплачивать совокупно без разделения на плату за потребление в жилом или нежилом помещении и потребление в целях содержания общего имущества в МКД. Это закреплено в п. 40 Правил № 354.
Теперь остановимся подробнее на каждом из случаев.
В случаях, когда собственники помещений выбрали непосредственное управление МКД, не выбрали способ управления либо выбранный способ управления является нереализованным, то плата за ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, включается в плату за коммунальные услуги, которую потребителю вправе предъявлять ресурсоснабжающая организация, включая в платежный документ объем коммунальных услуг на ОДН. Это установлено ч. 5 ст. 154 ЖК РФ и п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг.
Таким образом, в таких многоквартирных домах договорные отношения собственников с ресурсоснабжающими организациями остались прежними, что и были до вступления в законную силу с 1 января 2017 года новых изменений в жилищном законодательстве, и плата за коммунальные ресурсы рассчитывается, по-прежнему, как коммунальная услуга на ОДН. Здесь важным моментом является то, что с 1 июля 2016 года на законодательном уровне запрещено ресурсоснабжающим организациям предъявлять потребителю сверхнормативный объем потребления коммунальных услуг на ОДН, рассчитываемый исходя из нормативов потребления, установленных органом исполнительной власти, уполномоченным на регулирование тарифов, если общим собранием собственников не принято решение о полной оплате получаемого небаланса между объемом, учитываемым общедомовым прибором учета и суммарным объемом индивидуального потребления.
В случаях, если многоквартирным домом управляет управляющая организация, ТСН (ТСЖ), ЖСК либо иной специализированный кооператив, то потребителю предъявляется плата за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества, в составе платы за содержание жилого помещения. Никаких дополнительных строк, граф в платежном документе на оплату ОДН быть не должно!
Первоначальный этап (с 1 января по 1 июня 2017 года) предполагал при определении размера платы за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества, исходить из норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, который действовал в регионе по состоянию на 1 ноября 2016 года. Это предусмотрено постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее – постановление № 1498). Таким образом, начисление платы за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества, производится исходя из площади помещений, относящихся к общему имуществу в МКД; тарифов для населения на холодную и горячую воду, электрическую энергию; нормативов потребления коммунальных услуг на ОДН, утвержденных региональным регулятором.
Отметим, что Минстрой рекомендует распределять плату между собственниками помещений в МКД соразмерно площади принадлежащих им помещений (письмо от 30.12.2016 № 45099 АЧ/04).
Также хотелось бы обратить внимание, что первоначальное включение платы за коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества не требует решения общего собрания собственников помещений в МКД. Это указано в ч. 10 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176 ФЗ. Оно требуется только в том случае, если перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД превышает Минимальный перечень, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Тогда собственники на общем собрании могут принять решение об увеличении размера платы на коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества, объем которых превысил установленный РЭК-департаментом норматив в связи увеличением перечня работ и услуг, необходимых для содержания общего имущества в МКД.
Вместе с тем, к оплате собственникам за коммунальные ресурсы, необходимые на содержание общего имущества, нужно предъявлять фактический объем холодной и горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества. Но если фактический объем получился больше норматива, то к оплате предъявляется нормативный объем. Такие разъяснения изложил Минстрой России в письме от 14.02.2017 № 4275-АЧ/04.
Рассмотрим пошаговый расчет размера платы за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества:
1. Определяем фактический объем. Для этого из объема, учтенного ОДПУ, вычитается объем индивидуального потребления, определенный исходя из показаний всех индивидуальных приборов учета (далее – ИПУ), установленных в жилых и нежилых помещениях, и объем коммунального ресурса, потребленный в помещениях, не оборудованных ИПУ (формула 10 Приложения № 2 к Правилам № 354).
2. Определяем нормативный объем. Для этого умножаем норматив потребления холодной воды, горячей воды (ее компонентов) или электроэнергии, установленный Приказом управления по регулированию тарифов, на площадь помещений, входящих в состав общего имущества. При этом, для расчета по холодной и горячей воде используется площадь мест общего пользования без учета площади чердаков и подвалов, а при расчете нормативного объема по электроэнергии данная площадь учитывалась при расчете норматива, поэтому применяется в расчетах нормативного объема потребления.
3. Сравниваем полученный результат и фактическое потребление. Если факт меньше норматива – принимаем к расчету факт (при наличии решения о ежемесячной корректировке), если больше – принимаем к расчету норматив (см. письмо Минстроя России от 14.02.2017 № 4275-АЧ/04).
4. Определяем стоимость ресурса. Полученный объем умножаем на тариф за коммунальную услугу, установленный для категории «население».
5. Определяем долю расходов для каждого собственника. Площадь помещения, находящегося в собственности, разделите на общую площадь помещений в МКД и умножьте на стоимость ресурса, полученную по 4 позиции.
Примерный алгоритм расчета платы за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества, исходя из норматива начисления, приведен ниже.
Общий алгоритм расчета стоимости услуг по содержанию общего имущества
Определение размера экономически обоснованных расходов производится на основании:
— планируемого объема предоставляемых услуг;
— нормативной потребности в материальных, трудовых и иных ресурсах, необходимых для выполнения планируемых объемов;
— официально опубликованных прогнозных индексов потребительских цен;
— показателей фактически сложившейся динамики уровня цен и затрат;
— норм Налогового кодекса РФ, приказа об учетной политике предприятия и т.д.
Расходы на техническое обслуживание и санитарное содержание общего имущества многоквартирного дома складываются из следующих элементов:
| № п/п | Наименование статей | Стоимость в расчете на 1 кв.м. (по видам услуг), руб. |
| 1. | Расходы на заработную плату | |
| 2. | Страховые взносы на ФОТ | |
| 3. | Материалы | |
| 4. | Прочие прямые затраты | |
| 5. | Общецеховые расходы | |
| 6. | Общеэксплуатационные (накладные) расходы | |
| Всего себестоимость | ||
| 7. | Плановые накопления (прибыль) | |
| Всего стоимость |
Как правило указанные составляющие расходов включают в себя следующие затраты:
По статье «Расходы на заработную плату» отражаются расходы на оплату труда рабочих, непосредственно занятых в основном производстве.
Затраты на оплату труда рабочих, занятых содержанием и техническим обслуживанием жилых домов и придомовой территории, определяются на основании норм расходов трудовых ресурсов и расчетного объема оказываемых услуг и общих условий оплаты труда, установленных отраслевым тарифным соглашением.
Размер заработной платы работников предприятия определяется на основании:
— Отраслевого тарифного соглашения в ЖКХ РФ;
— системы оплаты труда, действующей на предприятии: Положения по оплате труда предприятия, Положения о премировании и стимулировании персонала, Положения о выплате единовременного вознаграждения по результатам работы за год.
— Трудового кодекса РФ.
Отчисления страховых взносов.
Затраты по страховым взносам приняты из расчета тарифа страховых взносов 30,2 %, установленного Федеральным законом от 24.07.2009 № 212-ФЗ и ставки страхового тарифа на обязательное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний.
Материалы.
Затраты на материалы определяются по нормам расхода материальных ресурсов, рассчитанным исходя из установленного состава и периодичности работ, с учетом Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, среднерыночным ценам с учетом официально опубликованных прогнозных индексов потребительских цен.
Прочие прямые расходы.
По статье «Прочие прямые расходы» отражаются следующие не перечисленные выше расходы:
— Охрана труда. Расходы на охрану труда рассчитаны исходя из утвержденных по коллективному договору на предприятии норм выдачи спецодежды и средств индивидуальной защиты, проведения плановых медосмотров работников, фактических цен на материалы с учетом индекса потребительских цен.
— Амортизация. Расходы определяются на основании установленных норм амортизационных отчислений и среднегодовой стоимости основных средств. Расчет амортизационных отчислений производится в соответствии с нормативными актами по ведению бухгалтерского учета, принятым в учетной политике организации способом.
— Плановый расчет амортизации должен учитывать возможные изменения в объеме и составе основных средств в расчетный период, связанный с окончанием срока эксплуатации основных средств, их вводом и выбытием.
— Услуги участка подготовки производства. Участок подготовки производства осуществляет закупку материалов и запасных частей для содержания и технического обслуживания многоквартирных домов. Данная статья включает расходы на заработную плату (с отчислениями) работников участка, содержание автотранспорта, амортизацию на автотранспорт и материалы (ГСМ, запчасти), охрану труда.
Услуги сторонних организаций.
К услугам сторонних организаций относятся услуги, оказываемые специализированными организациями по техническому обслуживанию и текущему ремонту лифтового хозяйства, вывозу твердых и жидких бытовых отходов, дератизации и дезинсекции жилого дома, и другие услуги, оказываемые по договорам с другими организациями.
Затраты по этим услугам определяются в соответствии с заключенными договорами на расчетный период регулирования.
Расходы на оплату услуг сторонних организаций, осуществляющих регулируемую деятельность, определяются на основе тарифов, установленных регулирующими органами.
Общецеховые расходы.
По данной статье отражаются следующие расходы:
— содержание инженерно-технического персонала;
— амортизация основных средств (диспетчерских пунктов, оборудования);
— затраты на содержание диспетчерских пунктов, рассчитанных исходя из нормативов потребления коммунальных ресурсов с учетом индекса роста цен;
— другие расходы общецехового назначения: аренда земли, повышения квалификации работников и др.
5.7. Общеэксплуатационные (накладные) расходы.
К накладным расходам относятся расходы на нужды управления предприятием:
— амортизация основных средств (зданий, сооружений, оборудования);
— стоимость работ и услуг непроизводственного характера (услуги связи, коммунальные услуги, вневедомственная охрана, аудиторские, консультационные и информационные услуги, работы по ремонту административных зданий);
— подготовка кадров и повышение квалификации, и т.д.
Плановые накопления (прибыль).
При расчете плановых накоплений (прибыли) предприятием должны быть учтены:
— выплаты социального характера, предусмотренные коллективным договором,
— затраты на капитальные вложения, предусмотренные производственной программой развития предприятия,
— налог на имущество,
— налог на прибыль,
— расходы в размере отчислений в резервные фонды, создаваемые с уставом организации,
— расходы в виде отчислений собственнику организации или дивидендов по акциям,
— прочие расходы (услуги банков, членские взносы и т.д.).
В целом, расчет минимального размера стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов из расчета на 1 кв.м общей площади жилого помещения может быть выполнен по следующему алгоритму:
Типовые минимальные перечни работ и услуг по содержанию общего имущества
Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает управляющая организация, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
Эти работы и услуги позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей.
Обязательные работы, которые это обеспечивают, можно условно разделить на группы:
1. Информационная работа.
2. Взаимодействие с собственниками помещений в МКД по вопросам содержания и ремонта общего имущества, общих собраний собственников. 3. Аварийно-диспетчерская работа.
4. Содержание и ремонт конструктивных элементов МКД (фундамент, кровля, стены, окна, двери и т.д.).
5. Содержание дымоотводов и вентиляции.
6. Соблюдение норм пожарной безопасности.
7. Содержание и ремонт газового оборудования.
8. Предоставление коммунальных услуг и содержание внутридомовых инженерных систем для предоставления КУ надлежащего качества.
9. Приборы учёта.
10. Содержание мусоропроводов и контейнерных площадок, придомовой территории, входящей в общее имущество МКД.
11. Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем.
12. Иные работы по управлению МКД.
Примерный перечень таких работ и услуг приведен ниже.
Порядок учета и контроля выполнения работ по содержанию жилья
Схема взаимодействия собственников помещений в многоквартирном доме с управляющими организациями, уполномоченными органами и организациями при ненадлежащем выполнении работ и (или) оказании услуг в многоквартирном доме представлена в виде блок-схемы.
| Обращения собственников (нанимателей) помещений в многоквартирных домах по фактам ненадлежащего выполнения работ и (или) оказания услуги по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и выполнения работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставления коммунальных услуг собственникам помещений, обеспечения готовности инженерных систем, осуществления иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности, подлежат направлению в адрес Управляющей организации __________________________________________________ (указывается адрес и контактная информация) |
| В случае нарушения Управляющей организацией порядка (сроков) рассмотрения обращения (заявки), в том числе в случае не предоставления ответа на обращение, заявитель вправе направить обращение в органы государственного жилищного надзора посредством: почтовым отправлением или лично по адресу: 392008, г. Тамбов, Моршанское шоссе, д.14, 7 этаж (остановка «Дом печати») посредством факсимильной связи 8-4752-79-15-91 посредством электронной почты: post@ugjn.tambov.gov.ru При этом обращения и заявления, направленные заявителем в форме электронных документов, могут служить основанием для проведения внеплановой проверки только при условии, что они были направлены заявителем с использованием средств информационно-коммуникационных технологий, предусматривающих обязательную авторизацию заявителя в единой системе идентификации и аутентификации (my.dom.gosuslugi.ru) |
| По результатам проведения органом государственного жилищного надзора проверочных мероприятий в отношении лица, осуществляющего деятельность по управлению многоквартирными домами, в сроки, предусмотренные ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», в том числе в случае, когда рассмотрение обращения не требует проведения проверочных мероприятий, заявителю направляется мотивированный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, а при запросе заявителя также направляются соответствующие материалы проверки (акт проверки, предписание, определение, постановление) |
Взаимодействие собственников помещений в многоквартирном доме c управляющей организацией важно, как при разработке, так и в процессе исполнения договора управления.
Рассмотрим подробнее пошаговый алгоритм действий.
Шаг 1:
Что делать: Оценить техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме (МКД).
Цель: Получить объективную информацию о текущем техническом состоянии общего имущества как основу для подготовки предложений собственникам.
Действия: Специалисты управляющей организации (УО):
— оценивают техническое состояние объектов общего имущества;
-выявляют потребность в ремонтах;
— оформляют акты о техническом состоянии отдельных объектов общего имущества в МКД (или дефектные ведомости);
— подготавливают информацию для собственников помещений в МКД о состоянии общего имущества (и какие изменения произошли благодаря работе УО).
Результаты (документы):
1. Обновлена информация о техническом состоянии общего имущества.
2. Потребность в ремонтах общего имущества выявлена и документально зафиксирована.
3. Акты о техническом состоянии отдельных объектов общего имущества (дефектные ведомости) оформлены. Имеются:
— описание состава общего имущества в МКД;
— обновленная характеристика технического состояния общего имущества;
— список требуемых ремонтов;
— акты оценки технического состояния отдельных объектов общего имущества в МКД (или дефектные ведомости);
-информация для собственников помещений о состоянии общего имущества.
Индикаторы:
Имеются:
— описание состава общего имущества в МКД;
— обновленная характеристика технического состояния общего имущества;
— список требуемых ремонтов;
— акты оценки технического состояния отдельных объектов общего имущества в МКД (или дефектные ведомости);
-информация для собственников помещений о состоянии общего имущества.
Шаг 2:
Что делать: Разработать проект предложений по содержанию МКД:
1) проанализировать необходимость /целесообразность изменения перечня и (или) объемов текущих (постоянных/ периодических) работ и услуг по содержанию (техническому обслуживанию и санитарной очистке) МКД на следующий год;
2) разработать предложения по очередности проведения ремонтов с обоснованием (возможные последствия для людей и недвижимости, др.);
3) оценить стоимость всех работ, услуг, ремонтов и разработать проект сметы расходов на следующий год.
Цель: Подготовка технико-экономического обоснования для принятия решения собственниками помещений решений по перечню и объемам работ и услуг, плану ремонтов.
Действия: УО на основании анализа опыта работы в текущем году и актов о техническом состоянии общего имущества:
— обосновывает необходимость внесения изменений в перечень/объем текущих работ по содержанию МКД (если требуется);
— разрабатывает предложения по приоритетам выполнения ремонтов общего имущества в МКД (с обоснованием);
— оценивает стоимость всех видов работ и услуг исходя из собственных возможностей их исполнения или привлечения подрядчиков;
— разрабатывает проект сметы расходов на содержания МКД;
-выявляет возможность получения дополнительных доходов на содержание и ремонт МКД (от использования общего имущества, получение субсидии на капитальный ремонт, возможность получения кредита и др.);
— разрабатывает проект сметы доходов, размера обязательных платежей и порядка возмещения расходов на ремонты;
— готовит информацию/предложение для собственников по приоритетам выполнения ремонтов и их финансированию с обоснованием (возможно, объединенную с информацией по шагу 1).
Результаты (документы):
Составлены:
1) проект плана работ (услуг, ремонтов) на следующий год и на перспективу (с обоснованием очередности проведения ремонтов);
2) проект сметы расходов и доходов на следующий год;
3) проект порядка финансирования ремонтов (возмещения расходов УО)
4) информация для собственников помещений и опросный лист
Индикаторы:
Наличие:
— проектов планов и сметы доходов и расходов (с обоснованиями)
— информация по ключевым моментам проектов планов работ и сметы доходов и расходов; — опросного листа (анкеты).
Шаг 3:
Что делать: Проинформировать собственников о состоянии общего имущества в МКД.
Выявить мнение собственников о предложенных УО проектах:
— планов работ и ремонтов на год и на перспективу;
— смете расходов на содержание и ремонт МКД на следующий год
Цель: 1) Вовлечь собственников помещений в обсуждение ключевых вопросов содержания и ремонта многоквартирного дома;
2) Выявить мнение собственников помещений для последующего корректирования планов работ и ремонтов МКД и сметы расходов и доходов на следующий год
3) Внести изменения в проекты подготовленных документов (планов работ, сметы доходов и расходов, др.) с учетом выявленных мнений собственников помещений.
Действия: УО проводит:
— опрос собственников о предлагаемых работах и ремонтах в МКД и их стоимости (желательно с вовлечением активных собственников);
— встречи для обсуждения отдельных вопросов (поподъездно, тематические, отдельно с активом дома, др.)
УО обобщает информацию о мнениях, предпочтениях собственников помещений;
УО вносит изменения в проекты планов, сметы доходов и расходов и др. документы
Результаты (документы): Собственники ознакомлены с предложениями УО о работах / ремонтах и смете расходов на следующий год и высказали свое мнение
В опросе приняли участие более 50 % собственников помещений.
В результате обработки опросных листов и в ходе встреч и обсуждений выявлены мнения, предпочтения собственников помещений, их готовность принять предложения УО.
Собственники ознакомлены с результатами опроса и проведенных встреч.
УО скорректировала проекты документов с учетом мнений собственников помещений.
Индикаторы:
1. Лист распространения информации и опросных листов (с подписями собственников помещений)
2. Лист получения заполненных опросных листов.
3. Результаты опроса обобщены
4. Информация о результатах опроса для ознакомления собственников
5. Список встреч с собственниками (с указанием даты, места, числа присутствующих, вопросов для обсуждения) и обобщенная информация по результатам встреч
6. Проекты текущего и перспективного планов работ и ремонтов; сметы доходов и расходов на год и др. с изменениями
Шаг 4:
Что делать: Подготовиться к участию в общем собрании собственников помещений.
Цель: Дать возможность собственникам помещений заранее познакомиться с проектами всех документов, которые УО будет представлять на общем собрании
Действия:
1. УО готовит отчет о проделанной работе и проведенных ремонтах в МКД за прошедший год.
2. УО сообщает собственникам о том, где (в офисе УО, у старших по подъездам, др.) и когда они могут познакомиться с:
— отчетом УО за прошедший год;
— проектом планов работ и ремонтов;
— проектом сметы расходов и доходов на следующий год.
3. Специалисты УО проводят встречи, беседы, консультации, разъяснения для собственников помещений.
Результаты (документы):
1. Подготовлен отчет о работе УО за прошедший год.
2. Большинство собственников познакомились с отчетом и предложениями УО
Индикаторы: Список собственников помещений, познакомившихся до общего собрания с документами УО.
Шаг 5:
Что делать: Помочь инициаторам общего собрания — собственникам помещений — в подготовке общего собрания (это НЕ ЯВЛЯЕТСЯ обязанностью УО, исключительно добрая воля). И НЕ ДОЛЖНО носить характер вмешательства в дела собственников, подмены их самостоятельной деятельности работой УО
Цель: Помочь инициаторам собрания:
а) в решении организационных вопросов по подготовке общего собрания;
б) сформулировать предложения по изменению условий договора управления.
Действия: УО помогает инициаторам общего собрания:
а) подобрать место проведения общего собрания;
б) сформулировать повестку дня общего собрания;
в) подготовить и изготовить нужное количество экземпляров уведомлений о собрании, листов регистрации участников собрания, листов (или бюллетеней) для голосования, др. документов;
г) сформулировать предложения по изменению договора управления МКД с необходимыми обоснованиями
Результаты (документы):
— Все организационные вопросы проведения общего собрания решены;
— Собственники помещений уведомлены об общем собрании;
— Все документы и формы для проведения собрания подготовлены;
— Предложения по изменению договора управления, подготовлены.
Индикаторы: Имеются все документы и формы.
Шаг 6:
Что делать: Участие УО в общем собрании собственников помещений в МКД.
Цель:
1. Убедить собственников в том, что УО работает в их интересах и хорошо (профессионально) управляет МКД в рамках обязательств по договору управления.
2. Получить утверждения собственниками (общим собранием):
— отчета УО за прошедший год;
— предложенных УО проектов планов работ и сметы расходов на следующий год
3. Согласовать изменение условий договора управления МКД на следующий год.
Действия:
На общем собрании УО:
— отчитывается перед собственниками о работе в прошедшем году;
— предлагает план работ и ремонтов и обосновывает их стоимость.
Общее собрание утверждает:
— отчет УО;
— план работ и ремонтов на следующий год и на перспективу (включая объемы, перечень, сроки исполнения работ/услуг/ремонтов;
— смету расходов;
— размер платы собственников «за содержание и ремонт жилого помещения», включающей в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД;
— порядок финансирования капитального ремонта;
— изменения к договору управления многоквартирным домом;
— принимает решение об участии в адресной муниципальной программе по проведению капитального ремонта;
Примечание.
Если состав общего имущества в МКД не был утвержден ранее, то его можно утвердить на этом собрании собственников помещений в МКД.
Результаты (документы):
1. УО отчиталась на общем собрании собственников помещений о работе за год и отчет одобрен.
2. Утвержден план работ и ремонтов на следующий год и, возможно, на перспективу.
3. Утверждена смета расходов на содержание МКД (стоимость работ и услуг)
3. Утвержден размер платы собственников помещений за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД
4. Согласованы изменения к договору управления или условия нового договора управления.
Индикаторы:
1. Отчет УО за прошедший год, утвержденный общим собранием.
2. План работ и ремонтов на следующий год, утвержденный общим собранием.
3. Протокол общего собрания с принятыми решениями, касающимися договора управления МКД на следующий год.
4. Заполненные листы регистрации и голосования на собрании.
5. Договор управления многоквартирным домом с изменениями
Шаг 7:
Практические шаги по реализации принятых планов с регулярным информированием собственников помещений о промежуточных результатах.
Кроме того, в соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26.10.2015 г. № 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» регламентирована обязанность управляющей организации о выставлении акта выполненных работ.
Как указано в письме Минстроя РФ от 4 апреля 2016 г. № 9667-ОД/04 сроки оформления актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме должны определяться соответственно фактическим срокам выполнения работ, услуг, указанным в перечне работ, услуг, включенном в договор управления.
Таким образом, акты приемки выполненных работ могут подписываться как ежемесячно/ежеквартально, так и по завершении каких-либо конкретных работ (например, ремонтных). Данный вопрос (о периодичности подписания актов) можно так же прописать в договоре управления.
Форма акта приведена ниже.
Заключение
Пятнадцатилетний опыт работы в системе ЖКХ позволяет прийти к выводам о том, что кроме наличия в отрасли объективных проблем в виде ее законодательного «зарегулирования», зачастую противоречивости действующих нормативно-правовых актов и неоднозначной, а порой и просто не поддающейся логическому объяснению судебной практики, есть еще и проблемы субъективные, связанные со следующими факторами:
— низкая правовая грамотность населения в вопросах управления многоквартирными домами, помноженная на мощнейшую информационную пропаганду средств массовой информации всех уровней, основным лейтмотивом которой является мысль о том, что основной целью управляющих организаций есть обман потребителя;
— к сожалению, нередки случаи фактов низкой квалификации сотрудников органов местного самоуправления, ответственных за работу с ЖКХ, и это при том, что в их функции входит, в том числе, проведение конкурсов по выбору управляющей организации в целях управления многоквартирными домами, включая расчет и обоснование стоимости услуг (работ) по управлению и содержанию многоквартирным домом;
— низкий качественный уровень взаимодействия собственников многоквартирных домов и управляющих организаций, которые зачастую видят друг в друге не коллег и соратников, а непримиримых противников.
В определенном смысле, целью данных Методических рекомендаций было возможная помощь в решении этих проблем, сближение позиций собственников и управляющих организаций, помощь в организации максимально корректной работы органов местного самоуправления.
Справочные материалы
1. Службы помощи в чрезвычайных ситуациях
| Служба | МегаФон | Билайн | МТС | Другие операторы |
| Единая служба спасения «112» | 112 | 112 | 112 | 112 |
| Пожарно-спасательная служба | 101 | 101 | 101 | 101 |
| Служба полиции | 102 | 102 | 102 | 102 |
| Служба скорой медицинской помощи | 103 | 103 | 103 | 103 |
| Аварийная газовая служба | 104 | 104 | 104 | 104 |
| Телефон доверия Главного управления МЧС России по Тамбовской области | (4752) 72-99-50 |
| Телефон «горячей линии» Государственного пожарного надзора Тамбовской области | (4752) 72-73-49 |
| Отдел ГИМС Главного управления МЧС России по Тамбовской области | (4752) 72-73-98 |
| Центр ГИМС МЧС России по Тамбовской области | (4752) 75-90-32 |
| Оперативный дежурный Центра управления в кризисных ситуациях Главного управления МЧС России по Тамбовской области | (4752) 79-56-44 |
| Дежурный диспетчер Центра управления в кризисных ситуациях Главного управления МЧС России по Тамбовской области | (4752) 75-24-00 |
| Дежурный Тамбовского областного государственного казенного учреждения «Пожарно-спасательный центр» | (4752) 72-07-93 |
2. Управление государственного жилищного надзора Тамбовской области.
392008, г. Тамбов, Моршанское шоссе, д.14, 7 этаж (остановка «Дом печати»)
Приемная: тел.: 8-4752-79-02-52,
факс: 8-4752-79-15-91.
Электронная почта: post@ugjn.tambov.gov.ru.
Официальный сайт в сети Интернет: http://ugjn.tmbreg.ru.
3. Контактные данные организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на территории Тамбовской области
| № п/п | Наименование | Фактический адрес | Телефон | |
| 1 | КМУП «ГУК» | г. Котовск, ул. Свободы, д. 19 | gorhozkot@gmail.com | 8(47541)4-05-66 |
| 2 | МУП «ЦНИНСКИЙ ХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ЦЕНТР» | п. Строитель, мкр. Центральный, д. 4 | mucugk@yandex.ru | +7(4752)777713 |
| 3 | ОАО «ИСКОЖ» | г. Котовск, ул. Октябрьская, д. 1А | office@iskozh.com | +7(47541)44435 |
| 4 | ООО «ИСТОК» | р-н. Мичуринский, с. Стаево, ул. Масягина, д. 7, стр. б/н | istok.mr@bk.ru | |
| 5 | ООО «АДРЕССТРОЙ» | г. Тамбов, ул. З.Космодемьянской, д. 1а | st.technolog@yandex.ru | 8(4752)504515 |
| 6 | ООО «АРБАТ-СЕРВИС» | г. Тамбов, ул. Советская, д. 69 | 8(4752) 55-97-33 | |
| 7 | ООО «Вектор» | г. Тамбов, ул. Магистральная, д. 1 | ooo_vektor00@mail.ru | 8(4752)52-28-69 |
| 8 | ООО «ГАРАНТ СТРОЙСЕРВИС» | р-н. Первомайский, рп. Первомайский, ул. Московская, д. 4Б | ooo.garantstroiservis@yandex.ru | +7(47548)20922 |
| 9 | ООО «ГОРСЕРВИС» | р-н. Тамбовский, п. Строитель, ул. Промышленная, д. 50, к. А | gorservis68@gmail.com | |
| 10 | ООО «УК ГрадСервис» | г. Тамбов, ул. Победы, д. 8 | guktambov@mail.ru | +7 (4752) 49-23-16 |
| 11 | ООО «ДМИТРИЕВСКАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ» | р-н. Никифоровскийрп. Дмитриевка, мкр. Сахзавод, д. 1 | duk_68@mail.ru | 8(910)6558280, 8(47536)30146, 8(47536)37199 |
| 12 | ООО «Жилищное управление № 1» | г. Тамбов, ул. Мичуринская, д. 118 | gks.adm@yandex.ru | 8(4752)422332 |
| 13 | ООО «ЖИЛТЕХСЕРВИС» | г. Тамбов, ул. Чичерина, д. 18а | zhts2006@yandex.ru | 8(4752) 51-21-21 |
| 14 | ООО «УК Универсал» | г. Тамбов, ул. Н.Вирты, д. 2а | upravdom-servis2016@yandex.ru | 8(4752) 53-07-60 |
| 15 | ООО «ЖК ТИС» | г. Тамбов, ул. Карла Маркса, д. 161б | zhktis@mail.ru | 8(4752)486023 |
| 16 | ООО «ЖКС» | р-н. Знаменский, рп. Знаменка, ул. Гагарина, д. 7а | marina-gks@rambler.ru | +7(47552)26266 |
| 17 | ООО «ЖКХ Моршанск» | г. Моршанск, ул. Ленина, д. 47 | morshanskgkh@mail.ru | 8 (47533) 4-36-72 |
| 18 | ООО «ЖКХ СЕРВИС» | р-н. Тамбовский, д. Красненькая, пер. Совхозный, д. 210 | zhkh.servis@bk.ru | +7(4752)568540 |
| 19 | ООО «ЖКХ» | г. Рассказово, проезд. Фабричный, д. 17 | jkh-68@yandex.ru | +7(47531)26497 |
| 20 | ООО «ЖЭК «НОВЫЙ ТАМБОВ» | г. Тамбов, б-р. Строителей, д. 4, пом. 3 «з» | gkx@novii-tambov.ru | 8 (4752) 640-365 8-900-510-18-19 |
| 21 | ООО «ЖЭК-20» | г. Тамбов, ул. Мичуринская, д. 120 | zhek-20@yandex.ru | 8 (4752) 51-41-88 |
| 22 | ООО «Жилищник» | г. Моршанск, ул. Ленина, д. 9 | gilmorsh@yandex.ru | +7(47533)49715 |
| 23 | ООО «Жилищное хозяйство» | г. Котовск, ул. Октябрьская, д. 11а | gkh_kotovsk@mail.ru | 8 (47541) 43742 |
| 24 | ООО «ИНТЕЛ-СЕРВИС» | г. Тамбов, б-р. Энтузиастов, д. 1а | zhts2006@yandex.ru | 8 (4752) 51-21-21 |
| 25 | ООО «КВАРТАЛ» | г. Моршанск, ул. Ленина, д. 6 | oookvartal68@mail.ru | 8 (47533) 44414 8 (920) 481-85-58 |
| 26 | ООО «КДУ» | г. Мичуринск, мкр. Кочетовка, ул. Строительная, д. 4 | oookdu@yandex.ru | +7(47545)41615 |
| 27 | ООО «КОТОВСКАЯ ЖИЛИЩНАЯ КОМПАНИЯ» | г. Котовск, ул. Октябрьская, д. 1 | kotovckkgk@yandex.ru | +7(47541)40506 |
| 28 | ООО «Колесница» | г. Котовск, ул. Посконкина, д. 28 | kolesnica-ko@mail.ru | 8 (47541) 48374 |
| 29 | ООО «КомСервисПлюс» | г. Тамбов, ул. Советская, д. 91 | wwwkomservisplus2008@rambler.ru | +7(4752)720071 |
| 30 | ООО «Коммунальник» | р-н. Жердевский, г. Жердевка, ул. Заводская, д. 28В | kommunalnik.ooo@mail.ru | 8 (47535) 5-71-35 |
| 31 | ООО «Комфорт» | г. Мичуринск, ул. Коммунистическая, д. 50 | ooo_comfort@inbox.ru | 8 (47545) 5-41-45 |
| 32 | ООО «МКД-СЕРВИС» | г. Тамбов, ул. Мичуринская, д. 50/18а | mkd-servis68@mail.ru | 8 (4752)640309 |
| 33 | ООО «Техник» | г. Мичуринск, ш. Липецкое, д. 113 | ooo_nash_dom.08@mail.ru | 8 (47545) 2-42-88 |
| 34 | ООО «Наш дом-1» | г. Мичуринск, ш. Липецкое, д. 113 | ooo_nash_dom.08@mail.ru | 8 (47545) 2-42-88 |
| 35 | ООО «ОБЪЕДИНЕННАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ» | г. Тамбов, ул. Красная, д. 6 | oooouk@yandex.ru | 8(4752)48-07-15 |
| 36 | ООО «ПИЛОТ СЕРВИС» | г. Тамбов, ул. Сенько, д. 24А | ooo-pilot-service@yandex.ru | 8 (902)7317631 8 (4752) 44-95-16 |
| 37 | ООО «САТИНСКИЕ ТЕПЛОСЕТИ» | р-н. Сампурский, п. Сатинка, ул. Театральная, д. 19 | satinka-ts@mail.ru | |
| 38 | ООО «СЕЗ» | г. Уварово, пер. Флотский, д. 3 | ooosez68@yandex.ru | +7(47558)46238 |
| 39 | ООО «СПЕКТР» | р.п. Дмитриевка, ул. Победы, 2 | ukspektr@yandex.ru | |
| 40 | ООО «СервисКомп» | г. Мичуринск, ул. Дорожная, д. 37 | serviskomp@mail.ru | +7(47545)20457 |
| 41 | ООО «ТЖС» | г. Тамбов, ул. Интернациональная, д. 11 | tgs68.12@mail.ru | 8 (4752) 63-32-50 |
| 42 | ООО «УЖК «СОДРУЖЕСТВО — С» | г. Тамбов, ул. Базарная, д. 115/59 | 89027277878@mail.ru | +7(4752)267878 |
| 43 | ООО «УК «Содружество» | г. Тамбов, К. Маркса, д. 130 | konkord_68@mail.ru | 8 (4752) 70-31-97 |
| 44 | ООО «УК ЖХ» | г. Котовск, ул. Октябрьская, д. 1 | gkh_kotovsk@mail.ru | 8 (47541) 43742 |
| 45 | ООО «УК НАДЕЖНОСТЬ» | г. Тамбов, ул. Мичуринская, д. 128в | uknadeznost@mail.ru | 8(4752) 42-45-54 |
| 46 | ООО «УК СОВРЕМЕННИК» | г. Тамбов, ул. Свободная, д. 61 | sovremenik@lenta.ru | +7(4752)494178 |
| 47 | ООО «УК УПРАВДОМ 68» | г. Тамбов, ул. Широкая, д. 7а | ukkomservis@yandex.ru | 8 (4752) 53-70-31 |
| 48 | ООО «УПРАВДОМ 68 « | г. Тамбов, ул. Широкая, д. 7а | ugk@taincom.ru | 8 (4752) 53-70-41, 53-70-48 |
| 49 | ООО «УЮТ-МИЧУРИНСК» | г. Мичуринск, ул. Привокзальная, д. 1 | u-michurinsk@mail.ru | 8 (4754) 552121 |
| 50 | ООО «Управляющая компания «Жилсервис-Плюс» | г. Тамбов, ул. Магистральная, д. 33, к. 2 | director-zhilservis-plus@yandex.ru | +7(4752)635510 |
| 51 | ООО «Управляющая компания Строитель» | р-н. Тамбовский, п. Строитель, мкр. Южный, д. 5 | ykctroutel@yandex.ru | +7(4752)775569 |
| 52 | ООО «ЭТАЛОН» | г. Мичуринск, ул. Дорожная, д. 37 | etalon-mich@mail.ru | +7(47545)23858 |
| 53 | ООО УК «Достояние» | г. Тамбов, ул. Советская, д. 69 | arbatkomservis@bk.ru | 8(4752)71-96-27, 71-01-53 |
| 54 | ООО УК «КЛИМАТ НАШЕГО ДВОРА» | г. Мичуринск, пл. Привокзальная, д. 3 | klimatnash@yandex.ru | +7(47545)57067 |
| 55 | ООО УК «КЛИМАТ» | г. Мичуринск, ш. Липецкое, д. 118, к. 5 | derevyankinsi@yandex.ru | 89204990711 |
| 56 | ООО УК «МЕГАПОЛИС-68» | г. Тамбов, ул. Астраханская, д. 164 Г | megapolis-68@mail.ru | +7(4752)430068 |
| 57 | ООО УК «НОВЫЙ ДОМ» | г. Тамбов, ул. Магистральная, 33, корп. 2 | ndom68@mail.ru | 8(4752) 63-66-29 |
| 58 | ООО УК «РАЗВИТИЕ» | г. Уварово, ул. Красная Заря, д. 1 | timofeev.alexandr2015@yandex.ru | 89108500455 |
| 59 | ООО УК «СОГЛАСИЕ» | г. Рассказово, ул. Пушкина, д. 6 | yksoglasie@yandex.ru | +7(47531)30698 |
| 60 | ООО УК «УЮТНЫЙ ДОМ» | г. Тамбов, ул. Агапкина, д. 23а | uyutniy-dom.tambov@mail.ru | 8 (4752) 49-25-83 |
| 61 | ООО УК»ДИАЛОГ Г.УВАРОВО» | г. Уварово, мкр. Молодежный, д. 2 | tsg-dobrenko@yandex.ru | +7(47558)44555 |
| 62 | ООО «ТКС» | г. Тамбов, ул. Чичерина, д. 18а | tks-tmb@yandex.ru | 89004997850 |
| 63 | ООО»Глазурит» | г. Моршанск, ул. Советская, д. 5 | glazmorsh@yandex.ru | +7(47533)48756 |
| 64 | ООО «Расчётный центр» | г. Котовск, ул. Октябрьская, д. 27 | vallerian@mail.ru | 8 (4752) 20-30-70 |
| 65 | ООО «Управдом» | Тамбовский р-н., п. Строитель, мкр. Центральный, д. 4, оф.1 | upravdom1608@mai.ru | 89106543501 |
| 66 | ООО «Экоград» | г. Тамбов, ул. Базарная, д. 115/59 | 89027277878@mail.ru | +7(4752)267878 |
| 67 | ООО «УК КЭЧ» | г. Тамбов, ул. Пирогова, 48, кв. 24 | ukketch68@mail.ru | 8(4752) 49-30-56 |
| 68 | ООО «Юго-Запад» | пос. Строитель, мкр. Северный, д. 1 | uzuk@mail.ru | 84752776271 |
| 69 | ООО «УК ДомоСтрой» | г. Тамбов, ул. Мичуринская, 50/18А | uk-ds@bk.ru | 84752640308 |
| 70 | ООО «УК Мегаполис» | г. Тамбов, ул. Свободная, д. 16б | uk_megapolis@bk.ru | 7(4752) 700707 |
| 71 | ООО «Жилой Тамбов» | г. Тамбов, ул. Магистральная, д. 1 | zhiloy_tambov@mail.ru | 8(4752)430099 |
| 72 | ООО УК «Домком» | г. Тамбов, пер. Ново-рубежный, д. 32 | domcom68@yandex.ru | 89156727156, 8 (920) 473-92-92 |
| 73 | ООО УК «Город 68» | г. Тамбов, ул. Свободная, д. 14 | gorod68uk@mail.ru | 8(920) 239-12-57 |
| 74 | ООО «Капитал Инвест» | г. Тамбов, ул. Ипподромная, д. 11а | kapital.invest17@list.ru | +7 (900) 984-88-98 |
| 75 | ООО «Тамбовская управляющая компания» | г. Тамбов, ул. Чичерина, д. 18а | uktuk-tmb@yandex.ru | 8(4752) 512121 |
| 76 | ООО УК «Юг» | г. Тамбов, ул. Астраханская, д. 164г | ukyug@yandex.ru | 89005160000 |
Принадлежность многоквартирного дома к управляющей организации можно определить, обратившись к информации Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).
Официальный сайт ГИС ЖКХ в сети Интернет: https://dom.gosuslugi.ru.
На главной странице сайта необходимо войти в раздел «Реестры», и далее – в раздел «Реестр объектов жилищного фонда».
Путем ввода адреса дома в соответствующие поля, и нажав «Найти», можно получить актуальную информацию о действующей управляющей организации.
Comments are closed